Nemovitost lze prodat pouze za tolik, za kolik ji někdo koupí

Základním pilířem úspěšného a rychlého prodeje nemovitosti či pozemku je stanovení reálné tržní ceny.

Skutečnou tržní cenu nelze spočítat nebo průměrovat, nedá se odhadnout, nelze ji ani stanovit žádným z posudků či odhadů odborníků z řad znalců a odhadců či odborné veřejnosti. V podmínkách ČR nelze prozatím ani důvěřovat tvůrcům „cenových map“ (pozn. vyjma pozemků), tvůrcům monitoringů aj., začínajících komentáře ke svým metodikám úvodní větou např. „Pro uvedená města byly vyhodnoceny nabídkové ceny domů, bytů...“. Toto je dle našeho mínění zavádějící a matoucí, nepřesné a ne zcela vhodné. Laická veřejnost je oprávněně zmatena a do realitních kanceláří přichází se znaleckými posudky (bez ohledu na účel, pro který byla nemovitost oceněna). Objevují se i klienti, jejichž představa o reálné tržní ceně je součtem historických investic, které byly včetně nákupu či rekonstrukce nemovitosti jejím vlastníkem pořízeny, s přičtením potenciální odměny v případě prodeje nemovitosti a (ne)přiměřeným ziskem.

Vše výše uvedené naráží hned na několik nepřesností - základních, a přitom klíčových. Především rozdílnost pojmů cena a hodnota. Cenou je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží. Hodnotou pak vyjadřujeme ekonomický pojem, nikoliv tedy fakt, ale odhad ohodnocení zboží a služeb v daném čase. Tržní hodnota nemovitostí je pak hodnotou, kterou lze s co největší pravděpodobností obchodovat v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím, vyjma vlivů zvláštní obliby, nekalé soutěže, prodejů v tísni a dalších.

Pokud tedy hovoříme o skutečnosti, že jsou prezentovány „pseudo tržní ceny“ s využitím realitních portálů, které nemovitosti pouze nabízejí (a na první pohled jsou neprodejné, protože jinak by nebyly nabídkou), je informace v takovémto stavu zcela nepoužitelná. Tržní cena je kupní cenou – tedy pevnou částkou, která byla kupujícím v daném místě a čase skutečně zaplacena. Nelze ji stanovit výpočtem, nelze ji odhadovat, lze ji zjistit pouze informací některé ze smluvních stran, příslušného katastru nemovitostí či správce daně či rozsáhlé databáze profesionální realitní kanceláře (vedoucí záznamy o realizovaných prodejích nemovitostí).

Jak napovídá název tohoto článku, jakoukoliv nemovitost či pozemek lze úspěšně prodat pouze za tolik, za kolik je kupující ochoten ji koupit. Roli zde nehrají oceňovací metody, postupy či oceňovací software, ale chování kupujících a jejich přístup k dané nemovitosti. Pokud tedy prodáváme či nakupujeme prostřednictvím realitní kanceláře, obchodujeme prostřednictvím toho, kdo s cenami pracuje, kdo je schopen flexibilně reagovat na tržní dění a prodávajícímu reálnou cenu sdělit a kdo podporu prodeje aktivně provádí. Je pak na majiteli nemovitosti, jak s informací o reálné tržní ceně zájemce o koupi naloží, přičemž obecně platí, že delší časová osa prodeje zvyšuje náklady, spojené s vlastnictvím nemovitosti pouze s chatrným předpokladem potenciálního prodeje za cenu vyšší, než je trhem nabídnuta.